El cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes es una de las preguntas que más recibimos de parte de copropietarios y administradores. Y es que, para muchos, los factores que influyen en este cálculo son desconocidos, lo que deja espacio a dudas. En el blog de Edifito.com esperamos poder aclarar estas dudas definiendo y explicando estos factores.
¿A qué se refiere el concepto de prorrateo?
En primer lugar, es importante definir que es el prorrateo. En palabras simples, el concepto de prorrateo se entiende como el porcentaje sobre los espacios comunes que le corresponde a cada copropietario y usualmente se calcula según la superficie total de cada vivienda, bodega o estacionamiento.
Sin embargo, la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria dice que el prorrateo se debe calcular en base al avalúo fiscal, como lo indica en su artículo 3°: «El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad».
¿Por qué a veces se utiliza la superficie en metros cuadrados, en vez del avalúo fiscal, como base para el cálculo del prorrateo? Por dos motivos:
- Los metros cuadrados están directamente relacionados al avalúo fiscal, por lo que ambos prorrateos suelen ser muy parecidos (o iguales)
- La ley de copropiedad inmobiliaria permite utilizar otros prorrateos, los que deben quedar estipulados en el reglamento de copropiedad (Art. 4°)
En efecto, el artículo 4° de la ley 19.537 indica que: «Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución»
Esta manera de calcular el prorrateo de los gastos comunes, en base a los metros cuadrados de cada unidad, es una de las más utilizadas para edificios de departamentos. Sin embargo, es usual que en condominios de casas, la asamblea de copropietarios acuerde distribuir el cobro del gasto común de forma equitativa entre cada unidad.
Por lo tanto, para resumir como se calcula el prorrateo de los gastos comunes, se calculan los metros cuadrados de cada unidad y se dividen por la suma total de superficie de departamentos o casas, estacionamientos y bodegas. “Los metros cuadrados de la propiedad que uno compra o adquiere se llevan a una tabla, y eso da un porcentaje. Uno paga de acuerdo a ese cálculo. A mayor metraje mayor, gasto común”, indica el abogado y administrador Daniel Zeltzer.
Cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes
Una vez definido el concepto del prorrateo, podemos llegar a una fórmula, que es, para cada unidad de copropiedad:
(m2 de la unidad de copropiedad) ÷ (Suma de los m2 de todas las unidades de copropiedad)
Donde “m2 de la unidad de copropiedad” corresponde a la suma de la superficie útil, terrazas u otros que estén relacionados a esa unidad, como, por ejemplo, una bodega. La suma de los prorrateos de todas las unidades siempre debe ser 1 cuando estén expresados en decimales, si está expresado en porcentaje, siempre debe ser 100%
A continuación, un ejemplo de como se calcula el prorrateo de los gastos comunes utilizando esta forma simplificada en base a los metros cuadrados, como ejemplo usaremos un edificio de 8 pisos y 4 departamentos por piso (sin considerar estacionamientos)
Los estacionamientos y las bodegas pueden ser unidades de copropiedad en sí mismas, esto significa que cada una va a contar con su propio prorrateo, para calcular este prorrateo hay que considerar los metros cuadrados de esa unidad en la tabla y en la suma del total de m2.
En el ejemplo que vimos, no consideramos los estacionamientos como unidades específicas y cada bodega se consideró como si fuera parte de la unidad de copropiedad, en este caso el departamento.
Es muy importante recalcar que esta no es la única forma de realizar el cálculo del prorrateo de los gastos comunes y que podrían incluso agregarse otros factores diferenciadores que la inmobiliaria considere relevantes, siempre y cuando el prorrateo quede estipulado en el reglamento de copropiedad, cono indica la ley de copropiedad inmobiliaria.
¿Se puede modificar el prorrateo del gasto común?
Una vez que hemos aprendido como se calcula el prorrateo de los gastos comunes, podríamos darnos cuenta de que en nuestro edificio o condominio, el cálculo genere dudas. Si esto pasa, ¿Se puede modificar?
Si, se puede modificar el prorrateo de cada unidad de copropiedad, pero solo a través de una asamblea extraordinaria. Esta asamblea requiere de un alto quórum, cuyas características están dadas en la Ley de Copropiedad, la que dice que se debe realizar con un quorum del 90%. Luego la propuesta de modificación debe contar con 85% de aprobación.
En efecto, el artículo 19° de la ley 19.537 de copropiedad inmobiliaria indica: «Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad, que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el noventa por ciento de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el ochenta y cinco por ciento de los derechos en el condominio«.
Es importante que una vez realizado el cambio en el prorrateo de los gastos comunes, este se tramite en el Conservador de Bienes Raíces (CBRS) y en el Servicio de Impuestos Internos (SII). Para el caso del SII hay que hacer una declaración jurada para registrar esta modificación.
“Se hace porque son formalidades que establece la ley, no cualquier persona puede cambiarla. Porque, por ejemplo, si hay un error de la inmobiliaria cuando hizo el proyecto y era un prorrateo distinto de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados, eso se modifica con las mismas instituciones que inscribieron los primeros prorrateos. Obviamente, si se modifica, también tienes que inscribir la modificación en el CBRS, porque altera la cuota o la alícuota del copropietario y eso también recae en las contribuciones”, explica el abogado Daniel Zeltzer.
Visibilidad y transparencia en el Gasto Común
Los gastos comunes son la suma de todos los gastos de la comunidad en un mes. Por ejemplo: sueldos del personal, servicios, mantenciones, honorarios, reparaciones, etc. El valor total de todos estos ítems debe ser pagado entre todas las unidades según el prorrateo establecido en el reglamento de copropiedad. Por eso es tan importante entender cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes.
Contar con toda la información en línea permite a copropietarios, administradores y miembros del comité, revisar en cualquier momento y en cualquier lugar el detalle del gasto común, permitiendo una administración transparente.
Además de la transparencia, otra ventaja de usar un software de administración de edificios y condominios, es que los prorrateos se pueden dejar estipulados de forma fija en el sistema, evitando los típicos errores al utilizar planillas de cálculo.
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